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　　　　　　　　　　　メール・マガジン

　　　　　　「ＦＮサービス　問題解決おたすけマン」

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　　　　★第１６５号　　　　　　　’０２−１２−２０★

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　　　　　恒産あり恒心なし

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●＜師走＞とは歳末、

単純にそう思ってました。　センセイと奉られている人も、年の暮れは

借金取りに追われ、金策に走り回る、師が走る、、だから師走、という

のは落語のマクラ。

念のため辞書で確かめると、＜陰暦一二月の異名＞。　これ＜十二月＞

なんだろうな、、？　　自信の無さ、基礎教養の怪しさ、面目なし。

普段は「恒産無き者は恒心無し」とか澄まし顔で講釈していたであろう

センセイも、走り回る時はやはり、面目なし、と呟いていたに違いない。

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昔、たいていの支払いは＜掛け＞（ツケ）で、その年の内に始末すべき

もの。　ところがあいにく手元不如意、、で、＜掛け取り＞に来た人を

はぐらかそうとする、その滑稽なやり取りの噺がいくつもありました。

そして何とか除夜の鐘にたどり着くことが出来れば、次の大晦日までの

一年、執行猶予、、　日本人の＜先送り＞癖には長い歴史があるのです。

銀行不良債権問題が容易に片付かないのは、きっとＤＮＡの仕業、、

いや、古いのはかなり片付いたのだが、続々新規の不良債権が発生する

から、、　とも言いますが、＜容易に片付かない＞ことに変わりは無い。

銀行は昔から「晴れた日に傘を貸」すだけの商売、

「雨の日に取り上げる」のは習性です。　ただ雨降りがあまりにも長く、

取り上げる一方だったからソコソコの企業まで揺らいでしまい、＜続々

新規が発生＞。　一種の＜スパイラル＞、悪循環、輪廻、、

銀行トップの無能ぶりはサーモ屋の頃から聞いていた（第１４号）ので、

今更驚きもガッカリもしませんが、そのトバッチリを被る人々やこの国

の将来を想って暗澹たらざるを得ません。　

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過日のＮＨＫクローズアップ現代＜超高層ビル乱立　〜オフィスに何が

起きているのか〜＞は、＜恒産＞が＜恒心＞を乱す憂鬱な輪廻話。

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●ろくな話題が無い中、

平日７、８万人、休日には１０万人もの人が集まる盛況、と伝えられて

いるのが新築の丸ビル。　グルメや高級品漁りの女性客が列をなす風景、

無駄遣い絶対反対の隠居には亡国的現象と映りますが、

丸ビル側は「都市再開発の新しいモデル」と称して胸を張っております。

今までも買い物や食事の出来るビルなど珍しくなかったのだから、どこ

が＜新しい＞のか、よく分からない。

敢えて＜新しい＞と言うなら、それはビジネスゾーン入居企業２０社の

ラインアップにあるかも。　たとえば人材派遣会社、、

＜人入れ稼業＞が天下の丸ビルに収まる、など、昔は考えられなかった

ことでしょうから。　そしてその１社の移動で青山に、３フロア、１千

平方米の空きが生じ、ビル側はそれを埋めるべく別の企業を急いで呼び

込まねばならず、そのため今度は新宿に空いたスペースが生じ、、

＊

需要と供給が適度に均衡している時期なら、そうした循環も良い刺激に

なり得たろうが、供給過剰の今は不安の連鎖反応。　すでに品川駅周辺、

来年は汐留や六本木、、

次々丸ビル級のがオープン、７０万平方米のスペースが発生。　しかし

景況低迷でオフィス需要は低下の一途、この１年間でオフィス街は空室

率倍増、間もなく１０％。　さあ、来年どうなる？

この＜２００３年問題＞、Windows ＜２０００年問題＞のように期待？

を裏切る？ことは無さそう。　困るのは、どこにどう降りかかるか、も

知れず、従ってどう防ぐか、考えようも無いこと。

あの豪華絢爛、恵比寿ガーデン・プレースすら２フロア空いてしまった

由。　築僅か８年で「ＩＴ的リニューアルが必要かも知れない」と憮然。

そのくらいだから中小ビルの入居者確保は深刻。　空いては収入になら

ない、出て行かないでもらいたい、、は人情。　なら魚心に水心、賃料

を下げてもらいたい、、も人情。

ルポされた日本橋は築１０年の８階建てビル。　坪３５千円でスタート

したが、２年後たちまち３万円に切り下げざるを得なくなり、３年後は

２５千円、５年後２万円、７年後は刻んで１万３千５百円、そして現在

さらに詰めて１万２千５百円、、　当然、

返済（３０年）計画は大幅修正。　そして最近、ついに１フロア、出て

行かれてしまった。　空けば今どき、急には埋まらない。　すでに経営

努力は限界、やがては返済不能化、即ち新たな不良債権の発生、、

輪廻の無常は、同時に無情でもあります。

＊　　　＊

同じ中央区、丸ビルとは東京駅を挟んで反対側一帯のオフィス・ビル街

は、中小かつ老朽化のため入居者の流出甚だしく、就労人口１０万人減。

区が再開発案を持ち出しているが、この時期これからでは十分な入居者

が得られまい、とビル経営者たち、あまり乗り気でない。　ほかの経営

資源と違って＜不動産＞、持ち寄ることも出来ませんしね、、　困った。

それに、このルポで初めて知りましたが、役人たちはビルの建設に関連

してずいぶん色々な＜計画＞を立てて来たんですな。　９２年には容積

適正配分型地区計画、９５年には町並み誘導型地区計画、

９７年は高層住居誘導地区計画、９８年は連担建築物設計制度、００年

は特例容積率適用区域制度、０２年は都市再生緊急整備地域／４５地域、、

こう無計画に次々打ち出される＜計画＞は、すべて＜バブル期に買って

不良債権化した土地を早く処分したい＞がための＜ハードルを低くする

操作＞で政治的圧力の成果、、　という説もある。

加わえて＜容積率の緩和＞。　土地の利用価値を高めるため、だそうだ

が、たとえば汐留地区は９２年当時の規制では準工業地４００％、それ

を国鉄精算事業団が利用計画の作り直しで商業地に改め、一挙８００％。

さらに敷地一部を公共用途に提供することで＜１２００％＞とし、高く

売った由。　価値の創造、でしょうかね。

そして９７年、建築基準法と都市計画法の＜改正＞で、余った容積率が

隣接地にあれば＜譲れる＞ことになり、たとえば東京駅上空＜空中権＞

は資産価値５００億円。　近隣３ビルに分けて売るという、無から有。

前記＜都市再生緊急整備地域＞とは、この容積率緩和を全国４５地域に

広めて行くための指定で、政府は＜都市再生本部＞を設け、、　という

政治がらみなので、＜バブル時代を上回る建設ラッシュ＞の中身は必然

的に巨大プロジェクトばかり。

かくて中小ビル経営は、近所に強力なスーパーが出来て客足パッタリと

なった商店街、みたいな状況。　対抗も挽回も、まず不可能です。

銀行の熱心な勧めで借りた金、ビルが出来上がった時はさぞ嬉しかった

ことだろう、＜恒産＞を得た、と。　しかしそのため、かえって恒心が

持てなくなってしまうとは、、　孟子様も愕然、でしょうな。

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●父親譲りの名古屋人気質、

サーモ屋は借金大嫌い。　しかし鉄骨スレート張りの工場は隙間だらけ、

室温不安定、品質の安定も得にくい。　そりゃ顧客のためにならない、、

で、清水の舞台からエイヤ！

融資を仰いで土地を買い、鉄筋コンクリート４階の新工場を建てました。

その竣工式で銀行屋が言ったのも「もうこれでご安心ですね、、」。

トンデモナイ、借用証文に見えます、と答え、以後、早く返そうの一念。

社員の給与は水準以上だが自分のは極力控え、むろん役員賞与も配当も

取らず、ついでに休みもろくに取らず、幸い追い風に恵まれて　

Ｙ県にも工場を新設。　当時の巨人軍は＜ツー・プラトン・システム＞、

我が社も２ライン、これなら＜東京直下地震＞説が的中しても顧客への

供給が停止することは無い、、

Rational Process には未だ無縁でしたが、私なりにＰＰＡは実践して

いたわけです。　備えあれば憂いなし、憂いが無いから存分に働ける、

働くから借金も早々完済、、　という輪廻でしたな、私のは。　しかし、

＊

それほどツキに恵まれながらも、あまり長いスパンの計画は立てる気に

なりませんでした。　「１年先が読めない我が国で、、」が口癖、米国

Ｅ社との提携話を蹴ったのもそれ故。

何せ彼ら、5-year-forecast にエラクご執心。　冗談言うな、占い師

も５年先は読めまい。　それを出せば、各年度、各四半期、と区切って

出さなくてはならなくなる。　当然その時々、現実はカケハナレる、、、

と、総本山は説明を求めてくる。　その回答作成に手間がかかり、、で

競合日本ＴＩの連中はいつも夜おそくまで残業。　何たるエネルギーの

浪費！　直輸入アチラ風はこの国に馴染まない、の一例でもありました。

ビル経営で＜３０年＞返済は普通なのかも知れませんが、いや個人住宅

でも＜二世代ローン＞てのがありましたが、私の性分では乗れませんな。

乗った人たち、そこまで一本調子で行けると予測したんでしょうかね？

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しかしこの国、＜近い将来、現在の住宅地総面積に匹敵する８３万ｈａ

の農地が都市的土地利用への転換を迫られ、一方、少子化で人口減、、、

工場用地の需要も増えず＞従って地価は上がるまい、、と聞けば誰でも

頷くでしょう。　尤も

ほど確かではないが、占いよりは確実。　不動産は文字通りの＜恒産＞、

それを我がものとする喜びや誇りがあって当然ですが、

時に＜動きの取れない資産＞、不安の時限爆弾。　長いローンを抱えた

人も、相続税に直面する人も＜恒心＞どころでないこと、前記中小ビル

経営者たちと同様でしょう。　Rational Process で挽回策？　さあて、

お役に立てるかどうか、、、

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意思＜決定＞と言えば＜決定的＞に響きますが、ドラッカー教授の定義

やろう！　と実行に移すのは＜決断＞。　もう理屈は越えて、＜運＞が

支配する段階です。　そして運は無限でなく、尽きることがある、、　

金を借りよう、ビルを建てよう、までは成功。　しかしその先、時の運

が無かった。　たとえＰＰＡしていたとしても、基になるのは在来知識。

しかし規制緩和や法改正は＜在来＞外、盛り込みようが無かった、、

そのＰＰＡ、たいして役立たなかったでしょう。　そういう見当の付き

にくい時代に巡り合わせてしまったのは、、　やはり運勢としか、、

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理系のくせに非科学的な、と元講師、オノレに首を傾げつつの師走です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　■竹島元一■

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